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Affitto d’azienda: cenni normativi e fiscali

 - 21 commenti - 12/10/2010

L’affitto d’azienda, disciplinato dall’art. 2562 del codice civile con rinvio alle disposizioni previste dall’art. 2561 cod. civ., è un contratto con il quale si concede una proprietà per lo svolgimento di un’attività d’impresa, verso pagamento di un canone. L’affitto può riguardare l’intera azienda, più aziende possedute dallo stesso imprenditore o un solo ramo d’attività.

Come accennato, l’affittuario , corrisponde un canone, precedentemente pattuito, conservando la  destinazione economica e la struttura organizzativa dell’azienda; utilizza l’organizzazione esistente così come il marchio e l’insegna e  gestisce i beni aziendali, ma ha l’obbligo di esercitare la medesima attività. Ai sensi dell’art. 2556 cod. civ. il contratto va provato per iscritto, anche come scrittura privata e depositato entro 30 giorni, a cura del notaio, corredato da un inventario iniziale redatto dalle parti per quantità e valori da cui risultano i beni dati in affitto.

Nella stesura del contratto è di enorme rilievo citare i contratti di lavoro subordinato: le parti concordano che l’affittuario subentrerà nei contratti di lavoro subordinati secondo l’art. 2112 che ne disciplina il mantenimento in caso di trasferimento. Fondamentale tener presente dell’art. 2557 del cod. civ.,  relativo al diritto di concorrenza, secondo cui il locatore è obbligato ad astenersi dall’iniziare una nuova impresa o diventarne socio che per oggetto o luogo possa sviare la clientela dell’attività in affitto. Infine, indicare espressamente la cessione dei crediti e dei debiti e il loro ritrasferimento  a cessazione del contratto e l’applicazione dell’art. 1624 del cod. civ che dispone il divieto di subaffittare senza il consenso del locatore.

Per quanto riguarda invece la parte fiscale relativa a IVA e imposta di registro, il contratto è assoggettato in modo differente a seconda della posizione del locatore. Nel caso di imprenditore individuale con un’unica azienda, viene meno il requisito di soggettività ai fini Iva in quanto sarà il locatore a mantenere la partita IVA, mentre i canoni di locazione saranno assoggettati ad imposta di registro riportando un’aliquota del 2% sul fabbricato, in caso di canoni separati per l’immobile e per gli altri beni del 3%. Se il canone è unico l’aliquota sarà del 3%.

Nel caso di imprenditore con più aziende il requisito di soggettività all’IVA non va perso: per cui essendone soggetto sconterà un’imposta di registro nella misura fissa di € 168,00. Inoltre per i contratti di locazione, di durata pluriennale , l’imposta di registro verrà assolta annualmente e sarà pari all’1% del canone di locazione annuo o per l’intera durata del contratto in un’unica soluzione con una detrazione d’imposta  pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Dopo questo rapido excursus sulle procedure contrattuali e fiscali vogliamo soffermarci brevemente sulle ragioni dell’affitto d’azienda e quindi sulle motivazioni che spingerebbero un imprenditore ad affidare  temporaneamente, a terzi, l’intera o parziale gestione della propria attività .

Le ragioni hanno solitamente origini di natura economico – finanziaria ; lo scarso profitto dell’attività che non assicura un reddito soddisfacente o anche l’insufficienza di mezzi finanziari da parte dell’imprenditore  individuale che potrebbe costituire una nuova società o nella maggior parte dei casi  a causa di momentanee difficoltà economiche per cui la locazione diventerebbe uno strumento per rientrare da una posizione sfavorevole.

In queste circostanze, si pone la questione se, si può escludere l’applicazione dell’art. 37 del DPR 600 /1973 Norma Antielusiva,  in quanto sussistono valide ragioni economiche. La norma si applica a tutte quelle operazioni citate dal 3° comma (trasformazioni, fusioni,conferimenti affitto d’azienda ecc.) che se privi di valide ragioni economiche possano aggirare obblighi  o divieti previsti dall’ordinamento tributario  per ottenere riduzioni d’imposta. L’imprenditore sarà pertanto tenuto a darne prova con la predisposizione di una situazione economico patrimoniale aggiornata.

  • [...] il cedente e il cessionario sono tenuti a versare un’ imposta complementare. Infine, come per l’affitto d’azienda, già trattato in un precedente articolo, l’operazione di cessione d’azienda può avere [...]

  • Piergiorgio Raiteri scrive:

    Volevo porre un quesito:nel caso di affitto d’azienda(bar somministrazione)il conduttore pu’esimersi dal pagare il canone di affitto dove e’ubicata l’azienda e se persiste la morosita’il cocatore e’obbligato in solido o puo’astenersi,ovviamente perdendo l’azienda?Grazie

  • giuseppe scrive:

    ciao

  • sandro scrive:

    gentile responsabile, volevo porre un quesito in merito all’affitto d’azienda.
    Nel caso di un imprenditore individuale che cede in affitto ‘unica azieda, è lecito chiedere a garanzia degli impegni dovuti dal affittuario,la costituzione di un fondo garanzia che sia pari a 12 mensiltà.

    grazie

  • emanuela scrive:

    buongiorno, in riferimento ai contratti di lavoro subordinato, cosa avviene al termine del contratto di affitto, nel caso in cui non si trasformi in cessione di ramo d’azienda? i dipendenti verranno trasferiti nuovamente al locatore? grazie

  • Eustachio scrive:

    Nel caso di recesso illegittimo dal contratto di affitto di azienda, quali sono le conseguenze? solo risarcitorie o anche ricostitutive del rapporto?

  • Pierpaolo scrive:

    Salve,sono il titolare di una s.a.s,attualemente ho appaltato dei lavori con la Provincia di Crotone, per motivi economici,i lavori sono rallentati e quasi fermi;per poter completare l’appalto e, non rischiare la rescissione del contratto,posso affittare il ramo d’azienda ad altra ditta per fargli completare l’appalto?
    grazie.Pierpaolo

  • Mauro Carboni scrive:

    Salve,sono il legale rappresentante di una Impresa,attualemente ho in appalto dei lavori con un Comune per realizzareun serbatoi idrico Cat. OG6, per motivi economici,i lavori sono quasi fermi;per poter completare l’appalto e, non rischiare la rescissione del contratto, posso affittare il ramo d’azienda ad altra ditta per fargli completare l’appalto?
    grazie.

  • admin scrive:

    Lei può cedere od affittare il ramo d’azienda con l’unica condizione, che la Stazione Appaltante, in questo caso il Comune, non le abbia specificato nel contratto il divieto di tale operazione.
    Consiglierei quindi, di vedersi bene il contratto e di valutare congiuntamente a un legale, l’opportunità i modo e i tempi di tale operazione.
    Mi preme precisare, che ci sono capitati casi nei quali nonostante l’assoluto divieto d’affitto o cessione del ramo, la Stazione Appaltante ha ritenuto conveniente portare a termine i lavori nei tempi stabiliti dall’appalto, sfruttando quindi questa possibilità.
    Cordialmente
    OM

  • Ilenia scrive:

    Salve,sto per comprare un locale commerciale adibito a bar,e non avendo ancora i requisiti per poterlo gestire,ho pensato di affittarlo.Essendo compresa anche l’azienda,volevo sapere se posso affittare per un solo anno o se mi devo attenere al 6+6 dei locali commerciali.Grazie

  • daniele scrive:

    gestisco una società in affitto d’azienda per motivi di natura economica vorrei rescindere il contratto prima della scadenza vi è modo?

  • hugo scrive:

    Salve, avendo un contratto in corso con la pubblica amministrazione per lo svolgimento di un servizio che occupa oltre 100 dipendenti etrovandomi in un momento di crisi di liquidità, chiedo se posso procedere all’affitto del ramo d’azienda in questione con il relativo contratto in essere con la P.A. e se nell’atto di affitto devo indicare analiticamente tutti i dipendenti impiegati nel servizio “de quo” e se, ai fini della liquidazione delle fatture mensili da parte della P.A. quest’ultima ha l’obbligo di acquisire il DURC della sola azienda affittuaria o anche della cedente?
    Si ringrazia

  • edoardo scrive:

    salve vorrei sapere se il contratto di fitto di ramo d’azienda deve sottoscriverlo per forza un notaio o è possibile firmarlo tra le parti e registrarlo all’agenzia delle entrate. e per un contratto annuale con un canone mensile di 1000 euro quanto si paga di tasse? grazie

  • vito scrive:

    Salve,vorrei sapere se l’affitto dazienda di una ditta indivuduale si puo fare tra marito e mogli con comunione de beni incomune

  • pietro scrive:

    buongiorno,nel mio caso l’azienda per la quale lavoro da + di 11 anni si è messa in liquidazione per grossi problemi economici, creando successivamente una nuova ragione sociale e prendendo in affitto l’azienda con una parte dei dipendenti e lasciando il resto in CIGS a zero ore per un anno. Quali diritti ho in merito di riavere il mio posto di lavoro considerato che sono tra quelli in CIGS a zero ore? L’azienda ha il diritto di mettermi successivamente in mobilità? Quali azioni posso intraprendere in merito? grazie e cordilai saluti

  • massimo scrive:

    All’interno di un contratto di affitto di ramo d’azienda,nel caso in cui azienda e mura non siano lo stesso proprietario,va’ specificata la scadenza del contratto di locazione delle mura alla stipula di un contratto?
    Grazie

  • caterina scrive:

    Buongiorno.Ho dato in affitto la mia attiita commerciale con premessa di futura vendita nell arco di 3 anni.Il problema che si e presentato e nel pgamento dll iva sull affitto! Il notaio che ha regitrato il contratto d affitto mi ha detto che essendo una ditta individuale e per di piu l unica attivita in mio possesso l affittto e esente da iva!!Il mio commercialista invece dice che io non posso ne chiudere e ne congelare la mia partita iva e che sono quindi costretta a fatturare e farmi pagare l iva dall affittuario.Tutte le licenze sono state rigirate a nome del affittuario dell azienda!!!Quindi io sono sempre proprietaria di una attivita che non ho almeno per 3 anni fino a quando non ci sara la vendita!!COSA POSSO FARE VISTO CHE SONO GIA 2 MESI CHE NON PRENDO L AFFITTO?

  • Recupito scrive:

    Sono interessato a sapere quale risposta avete dato ad Hugo del 23 novembre 2012 delle ore 12

  • annamaria scrive:

    salve,la mia situazione è un po complicata:sono socia di un centro estetico,posseggo il 20%,La mia socia che ovviamente possiede l’80% ha deciso di allontanarsi dal lavoro per motivi di famiglia così abbiamo deciso di dare in gestione il negozio!In pratica lo prenderei in gestione io(che gia posseggo il 20%) insieme ad un altra ragazza, come dovrebbe avvenire la nuova società,su che basi vanno divise le percentuali??

  • claus scrive:

    x Caterina
    se il notaio ha applicato l’imposta di registro non dovrebbe presentarsi il problema dell’IVA in quanto l’imposta assolta all’atto di cessione (commisurata al valore complessivo dell’azienda) è omnicomprensiva.

  • G.Pietro scrive:

    Buon giorno,
    Due anni fa ho affittato con normale contratto di affitto uso commmercio (6+6) un locale che e’ stato adibito a bar. In seguito a risoluzione anticipata del contratto ho acquistato io il bancone. Ora per affittarlo nuovamente assieme al bancone mi dicono che non posso fare contratto affitto locali ma devo fare affitto d’azienda. E’ vero? se si, devo avere la partita iva? Posso rivendere il bancone al nuovo gestore e ritornare al normale contratto di affitto muri?
    Ancora una cosa, potendo rivendere e non avendo partita iva posso fare in sostituzione della fattura una normale ricevuta di pagamento del bancone.
    Grazie

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