L’affitto d’azienda, disciplinato dall’art. 2562 del codice civile con rinvio alle disposizioni previste dall’art. 2561 cod. civ., è un contratto con il quale si concede una proprietà per lo svolgimento di un’attività d’impresa, verso pagamento di un canone. L’affitto può riguardare l’intera azienda, più aziende possedute dallo stesso imprenditore o un solo ramo d’attività.

Come accennato, l’affittuario , corrisponde un canone, precedentemente pattuito, conservando la  destinazione economica e la struttura organizzativa dell’azienda; utilizza l’organizzazione esistente così come il marchio e l’insegna e  gestisce i beni aziendali, ma ha l’obbligo di esercitare la medesima attività. Ai sensi dell’art. 2556 cod. civ. il contratto va provato per iscritto, anche come scrittura privata e depositato entro 30 giorni, a cura del notaio, corredato da un inventario iniziale redatto dalle parti per quantità e valori da cui risultano i beni dati in affitto.

Nella stesura del contratto è di enorme rilievo citare i contratti di lavoro subordinato: le parti concordano che l’affittuario subentrerà nei contratti di lavoro subordinati secondo l’art. 2112 che ne disciplina il mantenimento in caso di trasferimento. Fondamentale tener presente dell’art. 2557 del cod. civ.,  relativo al diritto di concorrenza, secondo cui il locatore è obbligato ad astenersi dall’iniziare una nuova impresa o diventarne socio che per oggetto o luogo possa sviare la clientela dell’attività in affitto. Infine, indicare espressamente la cessione dei crediti e dei debiti e il loro ritrasferimento  a cessazione del contratto e l’applicazione dell’art. 1624 del cod. civ che dispone il divieto di subaffittare senza il consenso del locatore.

Per quanto riguarda invece la parte fiscale relativa a IVA e imposta di registro, il contratto è assoggettato in modo differente a seconda della posizione del locatore. Nel caso di imprenditore individuale con un’unica azienda, viene meno il requisito di soggettività ai fini Iva in quanto sarà il locatore a mantenere la partita IVA, mentre i canoni di locazione saranno assoggettati ad imposta di registro riportando un’aliquota del 2% sul fabbricato, in caso di canoni separati per l’immobile e per gli altri beni del 3%. Se il canone è unico l’aliquota sarà del 3%.

Nel caso di imprenditore con più aziende il requisito di soggettività all’IVA non va perso: per cui essendone soggetto sconterà un’imposta di registro nella misura fissa di € 168,00. Inoltre per i contratti di locazione, di durata pluriennale , l’imposta di registro verrà assolta annualmente e sarà pari all’1% del canone di locazione annuo o per l’intera durata del contratto in un’unica soluzione con una detrazione d’imposta  pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Dopo questo rapido excursus sulle procedure contrattuali e fiscali vogliamo soffermarci brevemente sulle ragioni dell’affitto d’azienda e quindi sulle motivazioni che spingerebbero un imprenditore ad affidare  temporaneamente, a terzi, l’intera o parziale gestione della propria attività .

Le ragioni hanno solitamente origini di natura economico – finanziaria ; lo scarso profitto dell’attività che non assicura un reddito soddisfacente o anche l’insufficienza di mezzi finanziari da parte dell’imprenditore  individuale che potrebbe costituire una nuova società o nella maggior parte dei casi  a causa di momentanee difficoltà economiche per cui la locazione diventerebbe uno strumento per rientrare da una posizione sfavorevole.

In queste circostanze, si pone la questione se, si può escludere l’applicazione dell’art. 37 del DPR 600 /1973 Norma Antielusiva,  in quanto sussistono valide ragioni economiche. La norma si applica a tutte quelle operazioni citate dal 3° comma (trasformazioni, fusioni,conferimenti affitto d’azienda ecc.) che se privi di valide ragioni economiche possano aggirare obblighi  o divieti previsti dall’ordinamento tributario  per ottenere riduzioni d’imposta. L’imprenditore sarà pertanto tenuto a darne prova con la predisposizione di una situazione economico patrimoniale aggiornata.

• Leggi e norme del contratto della cessione di un ramo d’azienda | Multripla scrive:

  19 ottobre 2010 alle 06:45

  [...] il cedente e il cessionario sono tenuti a versare un’ imposta complementare. Infine, come per l’affitto d’azienda, già trattato in un precedente articolo, l’operazione di cessione d’azienda può avere [...]
• Piergiorgio Raiteri scrive:

  16 febbraio 2012 alle 11:21

  Volevo porre un quesito:nel caso di affitto d’azienda(bar somministrazione)il conduttore pu’esimersi dal pagare il canone di affitto dove e’ubicata l’azienda e se persiste la morosita’il cocatore e’obbligato in solido o puo’astenersi,ovviamente perdendo l’azienda?Grazie
• giuseppe scrive:

  23 febbraio 2012 alle 13:49

  ciao
• sandro scrive:

  5 marzo 2012 alle 13:26

  gentile responsabile, volevo porre un quesito in merito all’affitto d’azienda.
  Nel caso di un imprenditore individuale che cede in affitto ‘unica azieda, è lecito chiedere a garanzia degli impegni dovuti dal affittuario,la costituzione di un fondo garanzia che sia pari a 12 mensiltà.

  grazie
• emanuela scrive:

  16 marzo 2012 alle 09:10

  buongiorno, in riferimento ai contratti di lavoro subordinato, cosa avviene al termine del contratto di affitto, nel caso in cui non si trasformi in cessione di ramo d’azienda? i dipendenti verranno trasferiti nuovamente al locatore? grazie
• Eustachio scrive:

  23 marzo 2012 alle 15:47

  Nel caso di recesso illegittimo dal contratto di affitto di azienda, quali sono le conseguenze? solo risarcitorie o anche ricostitutive del rapporto?
• Pierpaolo scrive:

  14 maggio 2012 alle 16:06

  Salve,sono il titolare di una s.a.s,attualemente ho appaltato dei lavori con la Provincia di Crotone, per motivi economici,i lavori sono rallentati e quasi fermi;per poter completare l’appalto e, non rischiare la rescissione del contratto,posso affittare il ramo d’azienda ad altra ditta per fargli completare l’appalto?
  grazie.Pierpaolo